Возможен ли раздел ипотечной недвижимости без согласия банка?

Квартирный вопрос, как метко подмечено классиком, способен вывернуть наизнанку даже самые крепкие отношения. А когда к нему примешивается ещё и ипотека — тут голова начинает идти кругом даже у опытного юриста. Кажется, что разобраться во всех нюансах без специальной подготовки почти невозможно.

В нашу юридическую фирму недавно, между прочим, заглянул Виктор с весьма запутанной историей. Мужчина приобрёл с супругой квартиру в строящемся доме, оформив ипотечный кредит на себя, хотя жена выступила созаемщиком. И кредитный договор, и договор долевого участия — ДДУ, как его частенько называют профессионалы — содержали пункт о единой совместной собственности.

Позже, что вполне объяснимо, супруги захотели подстраховаться. Оформили брачный контракт, где, кстати говоря, чётко прописали равные доли — по половине квартиры каждому. Застройщик, человек, видимо, с пониманием, подготовил дополнительное соглашение без лишних вопросов.

А вот банк, надо же такому случиться, заартачился. «Хотите менять имущественный режим? Извольте заплатить комиссию — 1% от суммы займа», — заявили финансисты. Виктор, естественно, задумался: а законно ли это? Можно ли вообще поменять условия ДДУ без банковского одобрения? Или, быть может, внести изменения позже, когда строительство закончится?

Два вида собственности: когда доли растворены, а когда выделены

В нашей правовой системе, что довольно любопытно, существует два типа единой собственности. Первый вариант — совместная, где доли как бы растворены и конкретно не определены. Второй — общая долевая, когда каждый совладелец точно знает, какой именно кусок пирога ему принадлежит.

Российское законодательство, между прочим, устроено так, что всё нажитое супругами в браке автоматически становится их общей совместной собственностью. Однако — и вот тут-то начинается самое интересное — супруги вправе заключить брачный договор и расставить все точки над i, прописав свои условия. Например, указать, что после ввода дома в эксплуатацию каждый получит ровно по половине квартиры.

В ситуации Виктора, впрочем, есть один нюанс, который частенько упускают из виду. Дело в том, что у пары пока нет фактических имущественных прав на недвижимость — строительство-то не завершено! Поэтому выделение долей становится возможным только после передачи ключей от квартиры. И тут, как назло, без одобрения банка не обойтись — изменения требуют его согласия. Хотя, справедливости ради, о какой-либо дополнительной оплате в законе нет ни слова.

Зачем нужно согласие кредитора: банк всегда на страже своих интересов

Вся загвоздка заключается в том, что права собственников по ДДУ ограничены банковским залогом. Именно поэтому супруги не могут подписать со строительной компанией дополнительное соглашение, не получив предварительного «добро» от финансового учреждения.

Давайте разберём ситуацию по полочкам: дом ещё не достроен, и юридически оформленного права на недвижимость у супругов пока нет. Но, что немаловажно, участники долевого строительства имеют право требовать от застройщика передать им жильё в установленные сроки. Если же строительная организация не уложится в дедлайн, дольщики могут потребовать неустойку.

Интересный момент: и эти требования, представьте себе, находятся в залоге у банка. После того как застройщик сдаст объект, и супруги оформят имущественные права, квартира перейдёт в залог к кредитору. Причём, заметьте, никакой паузы между залогом прав требований и залогом готовой квартиры не предусмотрено. Проще говоря, залог будет висеть над головой собственников до полного погашения займа.

При этом ДДУ обязательно регистрируют в Едином государственном реестре недвижимости. В реестр вносят не только сведения о самом договоре, но и обо всех дополнительных соглашениях к нему. И поскольку имущество находится в залоге, для оформления дополнений к ДДУ потребуется официальное согласие банка. Без этого информацию о долях в недвижимости, как ни крути, в реестр не внесут.

А вот если кредит полностью погашен — тут, как говорится, совсем другая история. В этом случае согласие банка не требуется вовсе.

О брачном контракте и его особенностях: документ с характером

Пока задолженность перед банком не погашена, супруги должны согласовывать с кредитором не только оформление дополнительных соглашений, но и любые сделки, связанные с отчуждением недвижимости. Иными словами, без одобрения банкиров невозможно передать права по ДДУ третьим лицам. А после оформления прав на жильё нельзя будет его обменять, подарить или продать без разрешения финансового учреждения.

Некоторые банки, что весьма показательно, включают такое ограничение, чтобы запретить супругам оформлять документы о разделе недвижимости, в том числе брачные контракты. Ситуация, прямо скажем, запутанная, ведь контракт по своей сути не предполагает отчуждение квартиры — он лишь устанавливает доли.

В 2016 году, кстати говоря, Верховный Суд внёс некоторую ясность в этот вопрос. Высшая инстанция заявила, что если квартира приобретена в кредит с использованием материнского капитала, подобное ограничение не является препятствием для раздела недвижимости между супругами.

В качестве примера было приведено одно из решений самой высокой судебной инстанции. У семейной пары родился второй ребёнок, родители использовали маткапитал и приобрели в ипотеку трёхкомнатную квартиру. Потом, как это нередко случается, брак дал трещину, и супруги развелись. Суд принял решение, согласно которому каждый член семьи получил по одной четвёртой доле квартиры.

Банк, разумеется, попытался опротестовать это решение, утверждая, что раздел залоговой недвижимости должен быть предварительно согласован с кредитором. Апелляционная инстанция, что весьма отрадно, проявила твёрдость и отклонила данное требование. Судьи пояснили, что в данном случае речь идёт не об отчуждении квартиры. К тому же, раздел имущественных прав никак не нарушает интересы банка — недвижимость по-прежнему остаётся в ипотеке.

На сегодняшний день, что любопытно, такая практика нередко применяется при разводах, даже если жильё приобретено в ипотеку без привлечения материнского капитала. Служители Фемиды подчёркивают, что раздел недвижимости между супругами ни в коей мере не ущемляет права банка. Имущество по-прежнему находится в залоге, меняется лишь состав должников.

Вот ещё один показательный пример: в Нижнем Новгороде женщина подала исковое заявление с просьбой разделить имущество и закрепить за ней право собственности на квартиру. При этом истица выразила желание исключить супруга из реестра прав и взять на себя все обязательства по кредиту. Банк принимал участие в судебном процессе, и судья вынес решение о том, что такой раздел не нарушает прав кредитора. Иск был удовлетворён, поскольку уточнение долей не является отчуждением недвижимости.

Таким образом, заключение брачного контракта с разделом недвижимости вполне допустимо, однако зарегистрировать доли без согласия банка всё-таки не получится. Для этого необходимо внести изменения в ДДУ, что возможно только с одобрения кредитной организации. Это вовсе не означает, что брачный договор бесполезен. После погашения кредита любой из супругов вправе потребовать от другого выполнить условия контракта и внести соответствующие корректировки в ДДУ или зарегистрировать долевую собственность.

О законности банковской комиссии: когда платить не обязательно

Каждый банк, как известно любому, кто хоть раз сталкивался с ипотекой, устанавливает комиссии на свои услуги по собственному усмотрению. Поэтому рассуждать о законности тех или иных сборов в отрыве от конкретной ситуации практически бессмысленно. Однако есть один важный момент, который часто упускается из виду многими заёмщиками.

Банковская комиссия считается правомерной только в том случае, если она взимается за предоставление кредитной организацией самостоятельной услуги. Причём, заметьте, название сбора не имеет никакого значения — суд в любом случае будет выяснять, была ли фактически оказана отдельная услуга.

В ситуации Виктора совершенно непонятно, за что именно банк хочет получить дополнительные средства. Ведь финансовое учреждение просто даёт согласие на уточнение долей в собственности, и никаких дополнительных действий от него не требуется — ни анализа финансового состояния, ни оценки рисков, ничего подобного.

Для наглядности приведу весьма характерный пример из практики. Один из петербургских банков потребовал от клиента оплатить согласие на продажу ипотечной квартиры. Комиссия составила 1,5% от остатка задолженности. Заёмщик сначала внёс требуемую сумму, а затем передумал и обратился в суд с требованием вернуть деньги.

Банк, что вполне предсказуемо, пытался оправдаться, утверждая, что средства были взяты за оформление сделки купли-продажи залоговой недвижимости. Якобы перед согласованием сотрудники проводили экспертизу и готовили соответствующее заключение.

Суд, к счастью для заёмщика, встал на его сторону. Решение было аргументировано тем, что согласие банка на сделку не является услугой как таковой. Более того, кредитор не имел никакого права перекладывать свои расходы на плечи клиента — это прямо противоречит принципам добросовестного ведения бизнеса.

Можно, конечно, рискнуть и заплатить комиссию, а затем попытаться вернуть деньги через суд. Но гарантии успеха, сами понимаете, никто дать не может. Судебная практика, хоть и склоняется в пользу заёмщиков, но не является абсолютно единообразной.

Подводя итоги: без банка никуда, но и его аппетиты не безграничны

Подытоживая всё вышесказанное, можно сделать несколько важных выводов. Для заключения брачного контракта, как выяснилось, согласие банка вовсе не требуется. Однако без его одобрения зарегистрировать дополнительное соглашение к ДДУ и выделить доли в недвижимости, увы, невозможно.

Брачный договор в любом случае влечёт за собой определённые юридические последствия, даже если банк не согласовал дополнительные соглашения. После полного погашения кредита как муж, так и жена вправе потребовать оформить ещё одно соглашение (если строительство дома ещё не завершено) или зарегистрировать долевую собственность (если жильё уже передано владельцам).

Скорее всего, у банка нет законных оснований требовать плату за согласование изменений в ДДУ. Однако окончательную точку в этом вопросе может поставить только суд. Поэтому заёмщикам стоит очень внимательно изучать условия кредитного договора и, при необходимости, консультироваться с профессиональными юристами.

Ипотека — дело серьёзное, и лучше заранее выяснить все нюансы, чем потом бегать по судебным инстанциям, доказывая свою правоту. Как показывает практика, банки нередко пользуются юридической неграмотностью своих клиентов, навязывая им дополнительные платные услуги. Но, как говорится, предупреждён — значит вооружён. Теперь вы знаете свои права и можете смело отстаивать свои интересы.